Bisnis Properti

Pengertian Bisnis Properti Tujuan Investasi dan Strategi

Pengertian Bisnis Properti Tujuan Investasi dan Strategi - Menurut Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), bahwa bisnis adalah pertukaran barang, jasa, atau uang yang saling menguntungkan atau saling memberikan manfaat. Sedangkan perusahaan bisnis adalah suatu organisasi yang terlibat dalam pertukaran barang, jasa atau uang untuk menghasilkan keuntungan.

Properti adalah yang berkaitan dengan lahan (tanah), hunian, jenis bangunan perkantoran dan jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). Jadi bisnis properti dapat diartikan sebagai kegiatan pertukaran barang, jasa atau uang yang berkaitan dengan lahan, hunian, bangunan perkantoran dan bangunan komersial.

Untuk Memulai usaha bisnis properti diperlukan adanya peluang pada bidang usaha tersebut dan ketertarikan pada keuntungan  yang diharapkan dari usaha ini. Sebelum menjalankan bisnis properti diperlukan untuk melihat layak tidaknya usaha tersebut dijalankan. Hal-hal yang perlu ditinjau untuk menilai kelayakan usaha tersebut antara lain  peninjauan terhadap aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek organisasi dan manajemen, serta aspek ekonomi dan keuangan. Selanjutnya setelah dinilai bahwa bisnis properti ini layak untuk dijalankan maka dapat diputuskan untuk menjalankan usaha tersebut melalui suatu kebijakan.

Ibrahim, dalam bukunya Studi Kelayakan Bisnis (2003), menyatakan bahwa faktor-faktor yang perlu diuraikan dalam aspek teknis dan teknologi adalah yang menyangkut lokasi/proyek yang direncanakan, sumber bahan baku, jenis teknologi yang digunakan, kapasitas produksi, jenis dan jumlah investasi yang diperlukan disamping membuat rencana produksi selama umur ekonomis proyek. Sedangkan aspek organisasi dan manajemen, yang perlu diuraikan adalah bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari gagasan usaha/proyek yang direncanakan secara efisien. Apabila bentuk dan cara pengelolaan telah ditentukan, maka selanjutnya  akan disusun bentuk organisasi yang cocok dan sesuai untuk menjalankan kegiatan tersebut. Adapun aspek ekonomi dan keuangan yang perlu dibahas antara lain menyangkut perkiraan biaya investasi, perkiraan biaya operasi dan pemeliharaan, kebutuhan modal kerja, sumber pembiayaan, perkiraan pendapatan dan perhitungan kriteria investasi. Selain dari pada itu  perlu ditampilkan pula perhitungan 12break even point beserta  pay back period, proyeksi laba/rugi, proyeksi aliran kas dan dampak proyek terhadap perekonomian masyarakat secara keseluruhan.

Tujuan Bisnis Properti  

Secara umum ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dalam bisnis seperti pendapat dari Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), yang menyatakan bahwa tujuan bisnis adalah : 

1. mencari keuntungan/profit.
2. mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan 
3. pertumbuhan perusahaan dan 
4. tanggung jawab sosial.

Bisnis properti adalah salah satu bagian dari kegiatan bisnis, sehingga dapat dikatakan bahwa tujuan bisnis tersebut diatas juga merupakan tujuan dalam bidang bisnis properti. Disamping itu di bidang perumahan dan permukiman ada juga yang melaksanakan, tetap lebih menitik beratkan pada mengemban misi sosial, seperti yang dilaksanakan oleh pemerintah untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah dengan melalukan penerapan subsidinya atau pembangunan perumahan  dan permukiman yang dilaksanakan oleh lembaga sosial masyarakat (misalnya lembaga keagamaan atau lembaga sosial non profit) untuk menanggulangi masalah perumahan dan permukiman akibat adanya bencana alam seperti tsunami, gempa bumi, banjir dan sebagainya. Sehingga dengan demikian misi sosial juga merupakan salah satu tujuan didalam bisnis properti,  jadi dapat dikatakan bahwa tujuan bisnis properti adalah mencari keuntungan/profit, mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan, pertumbuhan perusahaan, tanggung jawab sosial terhadap produk yang dihasilkan dan mengemban misi sosial. Sehubungan dengan berdasarkan penelitian yang menitik beratkan peninjauan terhadap faktor bisnis, maka pembahasan yang dilakukan didalamnya tidak membahas masalah faktor sosial.

Jenis Investasi Dalam Bisnis Properti  

Secara umum jenis investasi dibidang  properti dapat dikategorikan dalam beberapa jenis, antara lain adalah lahan  (tanah), hunian (residensial), jenis bangunan perkantoran, serta jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). (Marlina dan Sastra M., dan 2005).

Jenis investasi lahan (tanah) terkait dengan jual beli lahan  (tanah) kosong yang memperjualbelikan lahan kosong beserta bangunan diatasnya atau berupa tanah kavling yang sudah siap bangun yang berada pada suatu lingkungan yang sudah dilengkapi dengan prasarana dan sarana seperti jaringan jalan, drainase, listrik, air bersih dan telephon dimana setelah bangunan didirikan jaringan tersebut siap untuk dilakukan penyambungan ke rumah tersebut. Sedangkan jenis investasi hunian (residensial) adalah terkait dengan jual beli hunian/rumah  yang sudah terbangun, dimana kondisi dari lingkungan yang disediakannya lebih lengkap atas prasarana dan sarananya termasuk adanya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang telah ditetapkan dalam site plannya. Investasi dibidang properti dewasa ini telah  mengalami perkembangan yang cukup pesat yang terkait dengan tingginya kebutuhan akan hunian. Kebutuhan akan perumahan tidak hanya dikembangkan dalam tipe sederhana saja tetapi lebih dikembangkan pada tipe menengah dan mewah. Hal ini menunjukkan bahwa pengusaha besar dibidang properti memiliki pandangan sendiri terhadap kondisi perekonomian secara umum, kondisi semakin membaik, sehingga besarnya investasi dibidang ini memiliki pengaruh yang besar pula untuk mendorong bergairahnya  pengembangan bisnis properti dimasa mendatang.

Strategi Bisnis Properti

Strategi bisnis properti merupakan suatu cara bagaimana untuk mencapai tujuan bisnis properti yang telah ditetapkan. Untuk mencapai tujuan tersebut perusahaan harus memiliki kompetensi kinerja yang baik  dalam pengelolaan perusahaan dan dalam melaksanakan pembangunan proyek-proyeknya sehingga dapat ditangani dengan baik, dan efisien, nselanjutnya perusahaan mampu menerapkan strategi harga yang sesuai (reasonable). Keberhasilan dalam mengelola bisnis dapat diperhitungkan eksistensinya diantaranya, yaitu: para pesaing dalam bisnis serta dapat memenangkan persaingan, diperlukan juga suatu keunggulan manajemen secara menyeluruh baik di bidang sistem pengelolaan investasi, sistem pelaksanaan pembangunan,  sistem pengendalian biaya, sistem kerja sama dan sistem pemasaran yang diterapkan. Sebagai contoh, pada bisnis perumahan dan permukiman salah satu strategi yang diterapkan adalah menyediakan perumahan beserta kelengkapan sarana dan prasarana fisik penunjang operasional yang lainnya, misalnya adanya club house, open space, jogging track, tennis court, golf area dan sebagainya, dengan adanya fasilitas tersebut tentunya akan lebih mempermudah dalam penjualan/pemasarannya, serta dapat dinilai pantas untuk memasang harga yang mahal oleh sasaran konsumen. Dalam mengelola investasi diperlukan kejelasan tentang perkiraan investasi yaitu jumlah dan jenis investasi apa saja yang diperlukan untuk merencanakan kegiatan usaha/proyek yang akan dikerjakan, yang selanjutnya diadakan perhitungan untuk menilai layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan.  Adapun untuk menilai layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan perlu memperhatikan perkiraan investasi, modal kerja, biaya operasi dan pemeliharaan, serta perkiraan pendapatan yang akan diperoleh dalam investasi tersebut. Pemasaran adalah salah satu aspek yang sangat penting dalam menentukan keberhasilan dari suatu bisnis, sebuah gagasan usaha yang  direncanakan agar menjadi layak (feasible) secara aspek teknis, manajemen, keuangan dan lingkungan untuk dilaksanakan, namun akan menjadi sia-sia apabila tidak bisa memasarkan atau menjual produk yang dihasilkan. Maka dari itu aspek pemasaran harus dipersiapkan matang-matang/benar-benar , dan realistis tentang kondisi masa lalu pun maenjadi prospek di masa yang akan datang, serta dapat melihat dari berbagai peluang dan kendala yang mungkin akan dihadapinya.

American Marketing Association (AMA), dalam Pengantar Bisnis, Anoraga, (2005), mendefinisikan pemasaran sebagai  proses perencanaan dan pelaksanaan penetapan harga, promosi, dan distribusi dari ide-ide, barang-barang, dan jasa-jasa untuk menciptakan pertukaran yang memuaskan tujuan-tujuan individual dan organisasional.

Dilihat dari definisi tersebut, maka studi kelayakan pasar merupakan factor yang sangat penting untuk dilakukan sebelum memulai sebuah usaha/proyek. Studi kelayakan pasar bertujuan untuk mempelajari, meneliti dan menilai tentang permintaan pasar, selera konsumen, tingkah laku konsumen, kemampuan konsumen, siapa sasaran konsumen, berapa besar peluang pasar  yang ada serta berapa besar bagian pasar yang dapat dimanfaatkan atas produk yang akan dihasilkan/dijual.

Lingkup pemasaran sekurang-kurangnya harus mencakup berbagai hal yaitu: peluang pasar, perkembangan pasar, penetapan pangsa pasar, langkah-langkah yang perlu dilakukan dan kebijakan yang dibutuhkan untuk menjalankan pemasaran. Penentuan peluang pasar merupakan penentuan pasar yang didasarkan atas proyeksi permintaan dan penawaran. Kebijakan pemasaran terkait dengan penentuan harga pokok dari produk yang dihitung berdasarkan harga pokok produksi dan biaya overhead, selanjutnya ditentukan pula harga jual produk dengan menetapkan persentase keuntungan yang didasarkan pada berbagai pertimbangan yang diperlukan. Disamping itu aspek pemasaran harus dapat menguraikan tentang kendala-kendala yang dihadapi dalam pemasaran seperti kekuatan dan kelemahan dalam pemasaran, kondisi pesaing, serta keunggulan dari usaha yang dijalankan.

Dalam melakukan pemasaran perumahan dan permukiman perlu memperhatikan kondisi pasar antara lain adalah : (Marlina dan Sastra M., 2005). 

1. Keinginan yang spesifik dari konsumen yang ditarget
2. Kemampuan ekonomi target pemasaran (kondisi keuangan) 
3. Aksesbilitas (pencapaian lokasi) 
4. Perilaku konsumsivitas dari target pemasaran (konsumen) 
5. Tingkat kemampuan daya beli konsumen.

Untuk melakukan analisis terhadap pesaing maka perlu dilakukan penelitian pada segmen/bagian-bagian tertentu yang sudah dilayani oleh perusahaan pesaing sehingga dapat diketahui peluang yang masih tersisa. Dengan demikian perusahaan dapat memahami para pesaingnya dan dapat mengukur kekuatan dan kelemahannya sehingga diharapkan dapat unggul dalam proses persaingan pemasarannya.

“Ibrahim, dalam bukunya yang berjudul Studi Kelayakan Bisnis (2003), menyatakan bahwa program pemasaran merupakan kesimpulan akhir yang harus disusun secara jelas dan terperinci baik mengenai  rencana penjualan, tingkat harga, kebijakan pengadaan bahan baku, kebijakan penyaluran, sistem pembayaran, promosi dan lain sebagainya”.

Nama: Masitoh Rahmi Windarti

NPM: 25213334

Kelas: 1EB18